SOHO中国发展盈利微薄 善变的潘石屹看不清前景去意已决

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出品:大眼楼管

作者:肖恩

SOHO中国2020年将是“干净”的,“热闹”的。清洁之处在于,年初以来,公司只有42项公告,包括股东人数变动公告和业绩公告,经营冷清。令人兴奋的是,该公司股价随着黑市和高科技收购私有化的消息剧烈波动,吸引了投资者的广泛围观。

据此前不完全统计,SOHO中国从2014年到现在的6年间,共出售资产约293.41亿元,主要集中在上海,包括上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场、SOHO世纪广场、虹口SOHO、孔令SOHO等。

从SOHO中国的业绩、现金流、总资产、征地等指标来看,潘石屹已经下定决心要早起,从发展到自持,再从出售个人资产到寻找综合性公司。

“在这个动荡的时候,我们还是采用最保守的办法。”

这是潘石屹在2014年12月全国工商联房地产商会年会上对SOHO中国战略的看法。

其实从2014年开始,潘石屹就一直在卖,卖。

2014年,SOHO中国将上海SOHO海伦广场、SOHO静安广场以52.3亿元的价格出售给金融街控股,将凌空SOHO项目的一半以30.5亿元的价格出售给携程;

2015年9月,潘石屹将外滩王迪的股权转让给复星集团,收回资金45.85亿元;

2016年7月,上海SOHO世纪广场项目转让给国华人寿,总营业额32.97亿元;

2017年上海虹口SOHO、孔令SOHO出售;

2019年9月,SOHO中国以7.61亿元的价格出售了其部分商业项目中的2583个地下停车位。

2020年,该公司的公告证实了一个事实,即SOHO中国曾在讨论可能的全面要约收购。

创始人的战略从出售个人资产转变为寻求完全出售公司。但是,峰回路转,此起彼伏,直到现在,潘石屹的销售计划还没有取得显著进展。

值得注意的是,SOHO中国从2012年8月开始逐渐转向保守,开始转型。宣布将告别宽松的销售模式,从“开发-销售”转向“开发-自持”。当时潘石屹留给公司转型的时限是五年。“五年后,手头150万平方米的商业物业到期后,我们预计每年可以收到的租金收入将超过40亿元。”

回过头来看,2012年几乎是SOHO中国收入的高点,从那以后就一路下滑。总收入连续多年低于25亿元。截至2020年6月30日,SOHO中国实现租金收入约7.82亿元,同比下降约12%,且不说租金收入突破40亿元的目标。

“对前景看不清楚”

这是潘石屹在所谓的“自持”转型两年后对市场的最新认识。2014年,老潘对商业地产并不看好。

潘石屹早就放弃了租金收入40亿的目标。潘石屹曾公开表示:“在北京这样的城市,SOHO中国的租金回报率不到3%,但银行贷款的资金成本超过4%。”事实上,SOHO中国出售的资产主要集中在上海,2020年SOHO中国的平均借贷成本已经达到4.8%,这可能从侧面反映出上海办公业务的经营环境可能比北京更为艰难。

在连续出售部分自持资产后,SOHO中国的利润和现金流明显下降。投资的净现金流量由净流出变为净流入,而融资活动的净现金流量则由流入逐渐变为流出。

SOHO中国的资产负债率从2012年的60.65%下降到2020年的46.89%。由于项目减少,SOHO中国净利润连续三年下降,其中2017年至2019年净利润分别为47.33亿元、19.25亿元、13.31亿元,其中投资性房产重估收益高达71.26亿元、10.93亿元、11.68亿元。2020年上半年,扣除投资性房地产升值的税后净利润仅为1.48亿元。

也就是说,除去房地产升值创造的利润后,SOHO中国的利润基本面非常差,w

从开发销售到自持出租,再进一步保守到出售资产,潘石屹卖空办公物业也是一个循序渐进的过程。在2017年业绩发布会上,潘石屹曾表示,SOHO中国的非核心资产已经售罄,剩余资产为核心资产,未来不会出售。

事实上,善变的潘石屹在2020年再次改变策略,从出售个人资产转向寻求彻底出售公司。这时候潘石屹的意图就决定了。

“中国已经不缺房子了”

潘石屹的决策依据已经落实到最基本的供求关系上。

戴德梁行今年第三季度发布的北京和上海写字楼报告显示,由于新项目进入市场,北京和上海的空置率再次上升,北京和五个核心商务区的空置率分别上升至16.6%和11.2%,均创下近十年来的新高。

上海三季度有4个项目入市,将全市空置率推至21.85%,其中核心区空置率为16.6%,非核心区空置率为30.6%。Dtz预测未来一年北京上海写字楼空置率仍处于高风险。

截至2020年6月,SOHO中国运营稳定的投资物业平均入住率仅为78%,而2019年平均入住率约为90%,2018年入住率为96%。

但SOHO中国在相继出售项目的6年间,并没有在国内购买新项目,其土地储备也是多年没有在公司业绩报告中披露的。